아랍에미리트라고 불리는 7개 주 연 강남퍼블릭 방의 일부인 작은 두바이 토후국은 지난 10년 동안 부동산 시장에서 전례 없는 호황을 누렸습니다. 이러한 급증을 촉발시킨 것은 국외 추방자들이 특정 지역 및 개발 지역에서 재산을 소유할 수 있도록 하는 새로운 법률이었습니다. 거의 사망에 이르게 한 것은 시장의 규제 부족이었습니다.
호황을 누리는 경제, 특히 두바이처럼 비교적 미성숙한 경제에서는 법과 정부 부처에 항상 균열과 격차가 있습니다. 그러나 재산법의 격차는 컸다. RERA가 도입되기 전에는 표준 판매 계약이 없었고, 부동산 중개인이 되기 위해 필요한 교육도 없었고, 부동산 산업을 감독하는 권한도 없었습니다. 부동산 산업이 두바이의 성장에 얼마나 중요한 역할을 했고 앞으로도 계속 중요해질 것이라는 점을 고려할 때 이 부문의 규제가 가장 중요했습니다.
왜 자신감이 떨어졌는지, 왜 RERA의 영향이 계속해서 그렇게 큰지 이해하려면 두바이에서 부동산을 구매하는 과정을 이해하는 것이 중요합니다.
주택을 팔거나 구매하려면 매매 계약 또는 양해각서(MOU)라고 하는 계약에 구매자와 판매자가 서명합니다. 대부분의 경우 MOU는 중개인 중 한 명이 작성하며 2단락에서 20페이지 문서로 구성될 수 있습니다. 표준 양식이나 표준 조항이 없었고 변호사가 절차를 돕거나 감독해야 하는 법적 요구 사항도 없었습니다. 중개인은 정부에서 의무화한 교육을 받지 않았고 공인 중개인임을 보여주는 문서도 없었습니다(사실 중개인을 인증하는 시스템이 없었습니다). 개인은 시장이나 부동산 거래 방식에 대한 지식 없이 일요일에 회사에 입사하여 월요일에 판매할 수 있습니다. 대부분의 사람들에게 집이 가장 큰 투자라는 점을 고려할 때 이것은 무서운 일입니다.
보증금은 구매자가 부동산을 구매하기로 약속하는 것으로 일반적으로 부동산 가치의 5%-10%를 판매자에게 지불합니다. 판매자는 대부분의 MOU에서 계약을 철회할 경우 보증금과 추가 벌금을 갚겠다고 명시한 조항 외에는 상호 약속을 하지 않았습니다. 대부분의 경우 구매자는 계약을 취소할 경우 보증금 또는 상당 부분을 잃게 됩니다.
MOU가 체결되면 재정 문서 및 기타 도구가 준비되는 동안 일반적으로 4-8주가 소요됩니다. 그 후 양 당사자는 이전에 영향을 미치기 위해 개발자 사무실로 이동합니다. 구매자는 일반적으로 2%의 양도 수수료를 개발자에게 지불하고 대부분의 경우 2%의 에이전트 수수료를 에이전트에게 지불하고 부동산은 양도됩니다.
이 계약의 문제를 확인하는 데 오랜 시간이 걸리지 않습니다. 판매자가 철수할 경우 구매자가 보증금을 어떻게 되돌려 받을 수 있습니까? 에이전트가 자신이 무엇을 하고 있는지 알지 못하거나 순진한 구매자 또는 판매자에게 “빠른 조치를 취하는” 경우에는 어떻게 됩니까? 문제가 발생하면 누구에게 불평하거나 조사를 요청합니까?
이 모든 질문에 대한 답은 RERA로 알려진 부동산 규제 기관의 도입이었습니다.
RERA는 기본적으로 2006년 두바이 조례 #85의 도입으로 만들어졌습니다. 그 기능은 두바이 부동산 부문에 대한 규제 기관 역할을 하는 것입니다. RERA의 권한에는 다음과 같은 다양한 요구 사항이 포함됩니다.